股地拉扯解析
去年以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)股市的興旺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在融資上有了更大的回旋余地。沒(méi)有上市的公司急著上市，如世茂房地產(chǎn)、綠地集團(tuán)去年在香港上市；已上市的房地產(chǎn)公司，則頻繁地通過(guò)增發(fā)、配股等方式進(jìn)行再融資。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司通過(guò)再融資已經(jīng)合計(jì)融資超過(guò)1100億元。自滬深股市成立以來(lái)，還沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，如此短時(shí)間內(nèi)融得如此多資金。
大規(guī)模融資的結(jié)果是，地價(jià)越拍越高，土地囤積越來(lái)越多，房地產(chǎn)股價(jià)也迅速拉高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)巨頭們的“圈地運(yùn)動(dòng)”十分驚人：8月 24日，南京蘇寧房地產(chǎn)以44.04億元拍得上海南京路東端地塊，樓面單價(jià)高達(dá)6.69萬(wàn)元/平方米，成為國(guó)內(nèi)單價(jià)最貴的“地王”。7月，北辰實(shí)業(yè)等以92億元的天價(jià)競(jìng)得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)單宗土地拍賣總價(jià)最高的紀(jì)錄；7月12日，萬(wàn)科在廣東東莞競(jìng)得一地，單位樓面地價(jià)超1.5萬(wàn)元，不僅刷新廣東全省“地王”紀(jì)錄，更高出當(dāng)?shù)噩F(xiàn)售商品房均價(jià)1倍，開(kāi)“面粉貴過(guò)面包”之先河。
房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截止到7月31日，保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備增加到1007萬(wàn)平方米，萬(wàn)科則超過(guò)2000萬(wàn)平方米。碧桂園的土地儲(chǔ)備更是達(dá)到驚人的4500萬(wàn)平方米，成為全國(guó)土地儲(chǔ)備最多的地產(chǎn)公司。按目前企業(yè)的年開(kāi)發(fā)量計(jì)算，在不新購(gòu)?fù)恋氐那闆r下，一些企業(yè)儲(chǔ)備用地足供連續(xù)開(kāi)發(fā)兩三年，多的可達(dá)四五年，甚至土地儲(chǔ)備量更可供開(kāi)發(fā)六七年的企業(yè)也不鮮見(jiàn)。
如此頻繁的融資與當(dāng)前資本市場(chǎng)的火熱不無(wú)關(guān)系。目前，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)形成了清晰的“房、地、股”聯(lián)動(dòng)的關(guān)系：“土地儲(chǔ)備”愈多，股市估值就越高，從股市圈錢(qián)就愈多；而低成本融資愈多，買(mǎi)地沖動(dòng)愈烈、手筆愈大。
股地拉扯的形成
股市與樓市的聯(lián)動(dòng)，在香港和日本都有過(guò)類似的先例，這被稱為 “股地拉扯”。在香港，“股地拉扯” 一方面使得企業(yè)利用金融標(biāo)桿效應(yīng)，很快形成了一些雄心勃勃的華人企業(yè)如長(zhǎng)實(shí)、新鴻基、恒基、恒隆等。而在亞洲金融風(fēng)暴之前，香港恒生指數(shù)從1995年初的 6967點(diǎn)猛升到1996年底的13203點(diǎn)，漲幅高達(dá)89.5%。在日本，在日元升值后的三四年里，日本股票價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格分別上漲了81%和 177%，東京和大阪核心商業(yè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格飆升800%。
在中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，也有局部市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上漲已類似香港的情況。據(jù)仲量聯(lián)行測(cè)算，亞洲金融危機(jī)之前，香港住宅的售價(jià)上升了3倍達(dá)到頂峰 (1984年1月到1997年7月)，而深圳用不到5年的時(shí)間(2003-2007年)就完成同等幅度的上漲(從2003年的5360元/平方米到 2007年5月14223元/平方米)。因此，內(nèi)地樓市的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題已經(jīng)極為現(xiàn)實(shí)。中國(guó)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程只有十年的時(shí)間，中國(guó)還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一次真正像樣的地產(chǎn)暴跌現(xiàn)象。
當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少所謂“權(quán)威人士”常用著極其離譜的數(shù)據(jù)論證“房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫”的言論，并得到部分專家和政府官員的公開(kāi)支持。然而事實(shí)是，亞洲金融危機(jī)之前，香港住宅的售價(jià)上升了3倍達(dá)到頂峰，用時(shí)14年，而深圳用不到5年就完成同等漲幅，北京上海則用了不到三年完成同等漲幅，在過(guò)去的兩個(gè)月，多個(gè)中心城市房?jī)r(jià)成倍飆升。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程只有十年時(shí)間，房?jī)r(jià)卻翻了三倍，中國(guó)內(nèi)地樓市的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題已經(jīng)極為現(xiàn)實(shí)。
可以說(shuō)，上市公司在樓市和股市中實(shí)現(xiàn)了雙豐收，高價(jià)獲取的土地直接在股市上實(shí)現(xiàn)了套現(xiàn)（不再通過(guò)開(kāi)盤(pán)套現(xiàn)），地產(chǎn)大鱷在不成熟的金融市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)數(shù)百億甚至千億資產(chǎn)的增值，土地儲(chǔ)備只不過(guò)是為股東權(quán)益的套現(xiàn)，至于未來(lái)，如果房?jī)r(jià)上漲自然皆大歡喜，一旦房?jī)r(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)嫁給股民。
在低利率、人民幣升值等多種因素下，國(guó)內(nèi)股市與房地產(chǎn)市場(chǎng)相互聯(lián)動(dòng)，已經(jīng)形成“股地拉扯”的局面。這種系統(tǒng)性的“泡沫”，在政策力度上對(duì)政策制定者形成投鼠忌器的效果。除非來(lái)一次傷筋動(dòng)骨的大調(diào)整，否則“股地拉扯”的局面難以改變。
